Verduurzamen van bestaand vastgoed gaat nog lang niet zo snel als de stappen die gemaakt kunnen worden bij de ontwikkeling van nieuwbouw. Het gasloos en energieneutraal maken van bestaand gebouwen is een pittige uitdaging. Dit is wat de gemeente Amersfoort ervaart bij de uitvoering van de Routekaart verduurzaming maatschappelijk vastgoed. Maar toch gaan ze versnellen en opschalen!
“Dit is ook echt nodig om onze doelstellingen te halen”, geeft Mark van Rotterdam aan, coördinator van het cluster vastgoedbeheer. Tijs Cuppen van Blue Rev begeleidt de gemeente Amersfoort als adviseur in de verduurzaming van haar gebouwen en de uitvoering van de routekaart verduurzaming maatschappelijk vastgoed. Hij geeft aan, “de gemeente Amersfoort is heel vooruitstrevend in de verduurzaming van haar eigen vastgoed”. Als een van de eerste gemeenten zijn ze voortvarend aan de slag gegaan met de ontwikkeling van een routekaart voor verduurzaming en het vrijmaken van budget hiervoor. Al vanaf 2020 pakken ze samen met vastgoedbeheerder SRO pand voor pand aan om uiteindelijk aan de gestelde duurzaamheidsdoelstellingen te behalen. “Met name het vrijmaken van benodigde budgetten voor verduurzaming is een uitdaging waar veel gemeenten tegen aan lopen en niet goed weten op welke manier dit te organiseren” geeft Tijs Cuppen aan. “En juist hier is de gemeente Amersfoort snel en pragmatisch mee begonnen”.
Van Routekaart naar daadwerkelijke verduurzaming
In 2019 is onder aanvoering van Mark van Rotterdam de routekaart voor verduurzaming maatschappelijk vastgoed opgesteld, welke begin 2020 in besluitvorming is gebracht. Hierin is opgenomen welke route de gemeente Amersfoort kan bewandelen richting CO2 neutraal en gasloos vastgoed in 2030. Met de plannen uit deze routekaart heeft de gemeente budget vrij gemaakt om deze verduurzaming ook daadwerkelijk in gang te zetten. Vóór 2030 moeten alle locaties in de kernportefeuille van de gemeente Amersfoort verduurzaamd worden. De planning hiervoor is opgenomen in een uitvoeringsagenda.
Tijs Cuppen heeft de gemeente begeleid in het concreet maken per gebouw van de plannen op portefeuilleniveau uit de routekaart. “Dit betekent dat er door middel van energiescans met maatwerkadviezen per locatie in detail gekeken is welke maatregelen bijdragen aan het verduurzamen van deze locatie”. Met deze informatie zijn marktpartijen geselecteerd om deze maatregelen uit te voeren. Tijs Cuppen geeft aan “vaak kom je met de trias energetica al een heel eind in je verduurzamingsambities. Beperk de energievraag, gebruik duurzame energie liefst opgewekt op locatie en beperk het gebruik van fossiele brandstoffen”.
Afspraken maken met huurders over split incentive
Een flinke uitdaging bleek de verdeling van de baten en de lasten te zijn met de huurders van de gemeente Amersfoort. “Dit is vaak het punt waar verduurzaming blijft steken” geeft Tijs Cuppen aan. “De vastgoedeigenaar investeert en de huurder heeft hier de baten van, namelijk verlaagde energielasten”. De gemeente Amersfoort heeft deze split incentive opgelost door in gesprek te gaan met haar huurders over dit onderwerp en hier gezamenlijke afspraken over te maken. “Hoe beter partijen deze afspraken samen maken, hoe meer budget er weer terugkomt om nieuwe investeringen in verduurzaming te kunnen doen” geeft Mark van Rotterdam aan.
Volgende fase: opschalen en versnellen
Inmiddels kijkt de gemeente Amersfoort al weer een stap vooruit. “We merken dat het verduurzamen per locatie en per maatregelen ongelofelijk veel tijd kost”, geeft Mark aan. “Zowel bij ons, als bij onze vastgoedbeheerder SRO als bij marktpartijen. En het is belangrijk dat we opschalen en versnellen om onze ambities te behalen”. Met de opgedane kennis en ervaring is de gemeente Amersfoort gaan nadenken over de huidige aanpak en op welke manier deze versneld kan worden. “We denken dat we meer innovatie, lering, resultaat en snelheid uit de markt kunnen halen als we meer op prestatie kunnen sturen”, geeft Tijs Cuppen aan. De gemeente wil hiermee de focus verleggen van het nemen van individuele maatregelen naar een prestatieafspraak per locatie, cluster locaties of zelfs de gehele kernportefeuille. Prestatie gerichte afspraken zijn steeds meer bekend bij verduurzaming bij nieuwbouwtrajecten, maar niet eerder is dit toegepast bij verduurzaming van bestaand vastgoed. Een heel innovatieve manier om versnelling van verduurzaming in gang te zetten. “Maar uiteindelijk blijft ons doel onveranderd, CO2 neutraal en zo veel mogelijk gasloos in 2030 voor ons gemeentelijk vastgoed” geeft Mark van Rotterdam afsluitend aan.
Tijs Cuppen, eigenaar Blue Rev, info@bluerev.nl, November 2021
